BGH kippt „Drei-Angebote-Regel“:

Mehr Flexibilität für Wohnungseigentümergemeinschaften

Mit einem wegweisenden Urteil hat der Bundesgerichtshof (BGH) den Entscheidungsspielraum von Gemeinschaften der Wohnungseigentümer (GdWE) deutlich gestärkt. Die bislang in der Praxis häufig angewandte sogenannte „Drei-Angebote-Regel“ bei Erhaltungs- und Sanierungsmaßnahmen wurde mit Urteil vom 27. März 2026 (V ZR 7/25) aufgehoben.

Keine generelle Pflicht mehr zu Vergleichsangeboten

Der BGH stellt klar, dass Wohnungseigentümergemeinschaften künftig nicht grundsätzlich verpflichtet sind, vor der Beauftragung eines Handwerkers mehrere Angebote einzuholen. Entscheidungen zur ordnungsgemäßen Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums gemäß § 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG können auch auf Basis einer „ausreichenden und nachvollziehbaren Informationsgrundlage“ getroffen werden.

Damit verabschiedet sich das Gericht von einer starren Praxis hin zu einer flexibleren Betrachtung: Ob und wie viele Angebote erforderlich sind, hängt künftig vom konkreten Einzelfall ab. Maßgeblich sind unter anderem Art, Umfang und Dringlichkeit der Maßnahme sowie die verfügbaren Informationen.

Einzelfall statt Automatismus

Der Entscheidung lag ein Streit innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft zugrunde, die kleinere Erhaltungsmaßnahmen ohne Vergleichsangebote beschlossen hatte. Die Eigentümer griffen dabei bewusst auf ihnen bekannte und bewährte Handwerksbetriebe zurück. Einzelne Eigentümer fochten die Beschlüsse an – ohne Erfolg.

Der BGH betonte ausdrücklich, dass eine schematische Betrachtung der Vielzahl möglicher Maßnahmen nicht gerecht werde und das Ermessen der Eigentümer unangemessen einschränke. Ein „Automatismus“, wonach Beschlüsse ohne Vergleichsangebote grundsätzlich für ungültig erklärt werden müssten, besteht somit nicht.

Qualität der Entscheidung rückt in den Fokus

Mit dem Urteil verschiebt sich der Fokus deutlich. Nicht mehr die Anzahl der eingeholten Angebote steht im Mittelpunkt, sondern die Qualität der Entscheidungsgrundlage. Beschlüsse sind nicht allein deshalb anfechtbar, weil keine Vergleichsangebote vorliegen. Eine Anfechtung bleibt jedoch möglich, wenn nachweislich ein qualitativ ungeeignetes oder deutlich überteuertes Angebot ausgewählt wurde.

Entscheidend ist vielmehr, dass die Eigentümer auf Basis ausreichender Informationen handeln, die fachliche Eignung des Auftragnehmers berücksichtigen und eine nachvollziehbare Dokumentation der Entscheidungsfindung vorliegt.

Praktische Auswirkungen für Eigentümer und Verwaltungen

Für die Praxis bedeutet das Urteil vor allem eines, nämlich mehr Flexibilität. Insbesondere bei kleineren oder dringenden Maßnahmen können Entscheidungen künftig schneller getroffen und notwendige Arbeiten zeitnah umgesetzt werden.

Auch die Zusammenarbeit mit bekannten und bewährten Handwerksbetrieben wird gestärkt. Positive Erfahrungen und bestehende Kenntnisse über örtliche Gegebenheiten können eine tragfähige Entscheidungsgrundlage darstellen und zu effizienteren Abläufen führen.

Gleichzeitig steigen die Anforderungen an die Vorbereitung und Dokumentation. Aspekte wie eine plausible Preisgestaltung, die fachliche Qualifikation des Auftragnehmers sowie ein transparenter Entscheidungsprozess gewinnen weiter an Bedeutung.

Fazit

Die Entscheidung des BGH bestätigt den Wandel im Wohnungseigentumsrecht hin zu einer flexibleren und praxisnahen Handhabung. Starre, nicht gesetzlich verankerte Vorgaben werden zugunsten einer einzelfallbezogenen Bewertung aufgegeben.

Für Eigentümergemeinschaften und Verwaltungen eröffnet dies neue Handlungsspielräume – verbunden mit der klaren Erwartung, Entscheidungen weiterhin verantwortungsvoll, fundiert und gut dokumentiert zu treffen.

In Zeiten schwindender Handwerksbetriebe, echten Fachleuten für Gebäudetechnik, bei gleichzeitig aber maximal steigenden Anforderung für die TGA (Technische Gebäude Ausstattung) und ständig sich verändernden normativen Vorgaben, ein ganz wichtiger Fingerzeig der Justiz, um die Bewirtschaftung von Immobilien nicht im Formalismus versinken zu lassen.